Publicado el Decreto-ley 4/2026, con nuevas medidas en materia de urbanismo y vivienda
Modificado el viernes, 7 agosto 2026
El Diario Oficial de Extremadura núm. 149, de 4 de agosto de 2026, publica el Decreto-ley 4/2026, de 28 de julio, de actuaciones urgentes en materia de urbanismo para la agilización de la aprobación del planeamiento y su ejecución para el impulso a la promoción de vivienda. La norma entra en vigor el 5 de agosto de 2026 y deberá ser convalidada por la Asamblea en el plazo de un mes.
DL. 4/2026. texto publicado en el DOE
El Decreto-ley modifica la Ley 11/2018, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura —LOTUS—, y la Ley 2/2018, de coordinación intersectorial, además de crear dos medidas extraordinarias para la promoción de vivienda.
Plazo de alegaciones y sugerencias. DOE num.151 de 06/08/2026
Modificaciones del planeamiento.
El periodo de información pública de las modificaciones de los planes generales municipales se reduce a un mes cuando no deban someterse a evaluación ambiental estratégica ordinaria. También se amplía la coordinación intersectorial a las modificaciones de la ordenación estructural del planeamiento general anterior a la LSOTEX y de los proyectos de delimitación de suelo urbano. (Artículo 2.Uno y artículo 3).
Proyectos Estratégicos para Vivienda Asequible.
Los municipios podrán declarar la urgencia residencial cuando acrediten que la demanda es notablemente superior a la oferta. A partir de esa declaración podrá tramitarse conjuntamente la ordenación del ámbito, el programa de ejecución y los proyectos de urbanización y reparcelación.
Estos proyectos podrán afectar a suelo urbano, urbanizable y suelo rústico genérico directamente colindante con la trama urbana, que podrá reclasificarse como urbanizable. Sus determinaciones prevalecerán sobre el planeamiento general y podrán modificar tanto la ordenación estructural como la detallada, respetando la legislación sectorial y ambiental. Las licencias de edificación se tramitarán por el procedimiento de urgencia y podrá simultanearse la urbanización con la edificación.
(Artículos 4 a 9).
Al menos el 50 % de la edificabilidad residencial de estos ámbitos deberá destinarse a vivienda protegida. De esa reserva, como mínimo un tercio se destinará al alquiler, salvo que se justifique otra proporción en función de las necesidades municipales.
Prima de edificabilidad para vivienda protegida.
En parcelas de uso residencial, edificadas o sin edificar, situadas en suelo urbano urbanizado o en suelo urbanizable ya transformado, podrá incrementarse hasta un 20 % la edificabilidad asignada, alcanzando hasta un 30 % cuando se trate de parcelas de titularidad pública, en las condiciones establecidas en el artículo 10.
En parcelas sin edificar, la totalidad de la edificación deberá destinarse a vivienda protegida, salvo los usos compatibles admitidos, que no podrán superar el 20 % de la superficie destinada a vivienda. En parcelas edificadas, el uso de vivienda protegida deberá implantarse, como mínimo, en la totalidad del incremento de edificabilidad otorgado.
El aumento se autorizará con la propia licencia, sin modificación previa del planeamiento. Si fuera necesario adaptar otros parámetros, deberá aprobarse un estudio de detalle, que no podrá aumentar la altura en más de dos plantas. El promotor asumirá las obras de refuerzo de infraestructuras, las dotaciones que resulten necesarias y la entrega o monetización del 5 % del incremento de aprovechamiento.
Los ayuntamientos pueden acordar, en los seis meses siguientes a la entrada en vigor, no aplicar esta medida, establecer condiciones más restrictivas o delimitar los ámbitos en los que se permita. Las solicitudes de licencia deberán presentarse dentro del plazo establecido en el propio artículo.
(Artículo 10).
Terrazas cubiertas.
En las parcelas sin edificar y en los edificios existentes calificados por los instrumentos de ordenación urbanística con el uso residencial de vivienda, las terrazas cubiertas no computarán edificabilidad cuando no excedan del 30 % de la superficie total de la vivienda.
(Artículo 11).
Uso residencial alternativo al terciario.
En parcelas y edificios situados en suelo urbano urbanizado, calificados para uso característico terciario dentro de zonas de uso global residencial, podrá implantarse vivienda protegida como uso alternativo, sin necesidad de modificar el planeamiento. El cambio se tramitará mediante licencia urbanística y tendrá la consideración de actuación de dotación, debiendo asumirse, cuando proceda, las obras necesarias de urbanización y el eventual reequilibrio de zonas verdes. Para su autorización deberá acreditarse la inexistencia de demanda de uso terciario y la insuficiencia de oferta de suelo residencial para atender la demanda de vivienda.
Además, los locales o elementos privativos de uso terciario construidos como uso compatible en edificios de vivienda colectiva podrán destinarse a vivienda, siempre que las viviendas resultantes cumplan la normativa aplicable al uso residencial. Este segundo supuesto aparece regulado de forma independiente y el apartado 6 no exige expresamente que las viviendas resultantes sean protegidas ni reproduce los requisitos de inexistencia de demanda terciaria previstos para el supuesto anterior.
(Disposición adicional decimocuarta de la LOTUS, introducida por el artículo 2.Trece).
Vivienda dotacional pública.
Se incorpora como uso pormenorizado dentro del sistema de equipamientos. Podrá implantarse en terrenos calificados como dotacionales públicos y en edificios de titularidad pública destinados y afectos a un equipamiento público.
Su implantación sobre suelo dotacional requerirá un plan especial, el cumplimiento de los estándares de zonas verdes y la justificación de la idoneidad del emplazamiento, así como de las obras de urbanización, infraestructuras y servicios que sean necesarias.
(Disposición adicional decimoquinta de la LOTUS, introducida por el artículo 2.Catorce).
Patrimonios públicos de suelo.
Se revisa su régimen de disposición para facilitar la cesión gratuita, mediante convenio, de suelo destinado a vivienda protegida a otras administraciones territoriales o a sus entidades y empresas públicas. También se admite la cesión gratuita, mediante convenio, del suelo y de las construcciones existentes sobre el mismo cuando se destinen a infraestructuras o equipamientos públicos de interés general.
(Artículo 2.Tres, nueva redacción del artículo 137 de la LOTUS).
Primera ocupación mediante declaración responsable.
La primera ocupación o utilización, total o parcial, de edificios, construcciones e instalaciones de obra nueva, ampliación o rehabilitación deja de someterse a licencia y pasa a tramitarse mediante declaración responsable.
Los ayuntamientos deberán regular mediante ordenanza su contenido, documentación y procedimiento de comprobación. En ausencia de ordenanza se aplicará el régimen supletorio del Decreto-ley. Todas las declaraciones estarán sometidas necesariamente a control posterior, con comprobación e inspección municipal o, en su caso, mediante una Entidad de Certificación Urbanística.
La norma regula también la ocupación parcial, para la que se exige una garantía equivalente al 10 % del presupuesto de ejecución material, y la ocupación de inmuebles en situación de actuación disconforme.
(Artículos 166 bis a 166 quinquies de la LOTUS, introducidos por el artículo 2.Siete).
Entidades de Certificación Urbanística (ECU).
Se crea un nuevo sistema de colaboración en la tramitación de licencias, declaraciones responsables y comunicaciones previas. Las ECU podrán verificar los proyectos, el visado y la documentación técnica, comprobar el cumplimiento de la normativa aplicable y emitir certificados de conformidad. También podrán realizar inspecciones por encargo municipal.
Su intervención requerirá acuerdo del pleno municipal y la adaptación de las ordenanzas, salvo el supuesto excepcional previsto para solicitudes de licencia cuyo plazo de resolución haya vencido. Los colegios profesionales podrán solicitar autorización para actuar como ECU o colaborar con las administraciones locales mediante convenios o encomiendas de gestión.
Para ser autorizadas deberán contar, entre otros requisitos, con acreditación ENAC conforme a la norma UNE-EN ISO/IEC 17020 como entidad tipo A y con un seguro de responsabilidad civil de al menos un millón de euros.
(Título VIII de la LOTUS, artículos 189 a 215, introducido por el artículo 2.Once).
Estas modificaciones afectan directamente a la redacción y tramitación del planeamiento, los estudios de viabilidad, la promoción de vivienda protegida, los cambios de uso, la dirección de obra y la documentación de primera ocupación. En la prima de edificabilidad, la primera ocupación y la intervención de las ECU deberá atenderse también a los acuerdos y ordenanzas que adopte cada Ayuntamiento.
Nota: Esta noticia tiene carácter exclusivamente divulgativo y recoge un resumen no exhaustivo del Decreto-ley 4/2026. Para su interpretación y aplicación deberá consultarse el texto íntegro de la norma, su normativa de desarrollo y los criterios que establezcan las administraciones públicas y, en su caso, los órganos judiciales. Aunque el COADE ha procurado comprobar la exactitud y actualización de la información publicada, no garantiza la ausencia de errores, omisiones, inexactitudes o discrepancias interpretativas y no asume responsabilidad por las decisiones o actuaciones adoptadas exclusivamente sobre la base de este resumen.